גנון ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח'

פסק דין

א. מבוא:

ביום 14.4.02 רכשו התובעים מהנתבעת 1 - חברת הבנייה ששיווקה פרויקט מגורים יוקרתי המכונה "טופ גבעת טל" - דירת מגורים ברחוב פבלו פיקאסו 36/4 בקרית אתא, הידועה כחלק מחלקות 548-547 ו- 570-569, בגוש 10293, ומהווה חלק מהפרויקט הנ"ל (להלן: "הדירה").

התובעים טוענים כי עם קבלת החזקה בדירה, התגלו בה ליקויי בנייה, לרבות רטיבות ואי התאמות ביחס לחוזה הרכישה (לרבות המפרטים) ולתקנים הישראליים המחייבים, וכי על אף שנעשו פניות לנתבעת 2 - החברה הקבלנית שבנתה את הדירה - בבקשה לתיקון הליקויים והרטיבות, הם לא תוקנו במלואם ובאופן משביע רצון, ומצב הדירה אף החמיר.

לכתב התביעה צירפו התובעים שתי חוות דעת של מומחים מטעם חברת "טרמינל שרותי הנדסה מקוונים בע"מ": חוות הדעת הראשונה מיום 10.8.04, שנערכה על ידי מהנדס הבנין, אלכסיי גנישב, שנמסרה לנתבעת 2 לביצוע תיקונים על פיה; וחוות הדעת השנייה מיום 7.3.07, שנערכה על ידי מהנדס הבנין, ולדיסלב סבוטין, התואמת, לפי הנטען, את מצב הדירה נכון למועד הגשת התביעה (להלן: "חוו"ד התובעים"), לפיה הוערכו הליקויים בדירה בסכום של 60,437 ₪. בנוסף לסכום זה נתבעו סכומים בגין ירידת ערך הדירה, עגמת נפש, עלויות פינוי ודיור חלופי ועלויות נוספות, ובסך הכל הועמדה התביעה על הסך של 109,947 ₪.

הנתבעות הגישו חוות דעת נגדית מיום 27.8.07 של המהנדס האזרחי, דן גורדון (להלן: "חוו"ד הנתבעות"), לפיה הכמות הכוללת של הליקויים שנמצאו בדירה, קטנה משמעותית מהנטען בחוו"ד התובעים, ועלות תיקון כל הליקויים שנותרו הינה ע"ס של 2,710 ₪ (על ידי קבלן מזדמן), כאשר התיקונים ניתנים לביצוע במהירות, ללא פיקוח הנדסי וללא צורך בדיור חלופי.

ב"כ הצדדים הסכימו למינוי מומחה מטעם בית המשפט, ומונה מהנדס הבנין ושמאי המקרקעין, יצחק ברמן (להלן: "מומחה ביהמ"ש"), אשר קבע בחוות דעתו מיום 14.8.08, כי שווי עלות תיקון הליקויים הינו 7,350 ₪, בתוספת פיקוח הנדסי בסך של 1,200 ₪, ובסה"כ של 8,550 ₪ + מע"מ (עלויות לקבלן/הנתבעות נכון ליום הכנת חוו"ד מומחה ביהמ"ש); ובמקרה של ביצוע עבודות התיקונים על ידי התובעים באמצעות קבלן מטעמם - סך של 12,000 ₪ + מע"מ. כן קבע מומחה ביהמ"ש כי פרק הזמן הנדרש לביצוע התיקונים הינו כ- 10-8 ימי עבודה קלנדריים, וכי בתקופת ביצוע עבודות התיקונים לא יידרש פינוי מהדירה. מומחה ביהמ"ש העריך בחוות דעתו את ירידת ערך הדירה / הפיצוי לתובעים בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון, בסך כולל של 4,100 ₪, וקבע כי לאחר השלמת ביצוע תיקון הליקויים הקיימים בדירה וניתנים לתיקון, בכפוף לביצוע התיקונים באופן נאות, לא תיגרם לדירה כל ירידת ערך כתוצאה מקיומם של הליקויים כיום.

משלא הודיעוני הצדדים כי הגיעו להסדר דיוני, לרבות אפשרות למתן פסק דין על בסיס סיכומים בכתב, חרף החלטותיי מיום 24.11.08 ומיום 8.1.09, הוריתי על הגשת סיכומים בכתב ללא חקירת מומחה ביהמ"ש. סיכומים אלו הוגשו ויש לראות בכך הסכמה של שני הצדדים למתן פסק דין על פי החומר שבתיק.

ב. טענות הצדדים:

התובעים ביקשו בסיכומיהם לסטות מחוות דעת מומחה ביהמ"ש בפריטים הבאים: רטיבויות; בנייה (בנוגע למעבר המדורג ביציאה מן הסלון למרפסת); ירידת ערך הדירה; פינוי הדירה ומגורים חלופיים.באשר לביצוע התיקונים טענו התובעים, כי הם פנו בעל פה ובכתב לנתבעות בדרישה שיתוקנו הליקויים ו/או יושלמו אי ההתאמות, אך תגובות הנתבעות לטענות ולליקויים שהעלו התובעים ולחוות הדעת מיום 10.8.04 שהומצאה לנתבעות, היו מזלזלות ובלתי ענייניות. התובעים טענו כי מרבית הליקויים והמרכזיים שבהם, שהועלו בפני הנתבעות, נדחו ולא תוקנו; התיקונים שבוצעו היו מזעריים על מנת לצאת ידי חובה; אף אחת מן הנזילות בדירה לא תוקנה כראוי, והליקויים אף החמירו. על כן, בנסיבות אלו, לא עומדת לנתבעות זכות לערוך בדירה תיקונים בעצמן.

הנתבעות טענו כי יש לאמץ את חוו"ד מומחה ביהמ"ש לעניין הליקויים הקיימים בדירת התובעים וירידת הערך, למעט ביחס לירידת הערך בגין הצנרת במחסן, ולדחות את טענות התובעים בדבר הליקויים הנוספים ו/או התוספות מעבר לסכומים שנקבעו על ידי מומחה ביהמ"ש.לטענתן, מומחה ביהמ"ש מצא בדירה ליקויים מינוריים בלבד שאינם מהווים מטרד, ושניתן היה לתקנם ללא הליכים משפטיים. התובעים לא הצליחו לטעת ספק במסקנות מומחה ביהמ"ש או במהימנות קביעותיו בחוות דעתו. לו סברו התובעים כי חוות הדעת לקויה, היה עליהם לעמוד על זכותם לחקור את מומחה ביהמ"ש על חוות דעתו.

הנתבעות הוסיפו וטענו כי יש לאפשר להן לתקן את הליקויים בעצמן. לטענתן, הן ביצעו באופן מקצועי וראוי את כל התיקונים שהיו נדרשים לשביעות רצון התובעים וזאת מיד עם קבלת פניה מהתובעים על ליקויים כלשהם. נציג הנתבעות ביקר בדירת התובעים במסגרת אחריות בשנת הבדק, והתייחס באופן רציני ומקיף לטענות שבחוו"ד התובעים. ביום 5.10.04 הומצאה לתובעים תשובת הנתבעות לחוו"ד התובעים, כשבעקבות ממצאי הנתבעות, בוצעו תיקונים כנדרש. עם זאת, התובעים לא רק שהעמידו דרישות בלתי סבירות לביצוע תיקונים בדירתם, אלא גם עמדו על תיקון ליקויים אשר בסופו של יום (לאור קביעות מומחה ביהמ"ש) התברר כי ברובם אינם קיימים בפועל, ובכך נמנעה מן הנתבעות השלמת התיקונים. הנתבעות טענו כי אי הסכמתן לתקן את כל הליקויים לפי חוו"ד התובעים, שסכומיה מופרזים, אין בה כדי להביא לקביעה כי הנתבעות מיצו את זכותן לבצע את התיקונים בעצמן. משום כך, אין התובעים זכאים אלא לקבלת פיצוי בסך עלות התיקונים לקבלן/לנתבעות בהתאם לקביעת מומחה ביהמ"ש, ללא כל תוספת.

ג. דיון והכרעה:

הלכה פסוקה היא כי כאשר ממנה בית משפט מומחה מטעמו, ממצאיו יאומצו על ידו, אלא אם נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. על אחת כמה וכמה נכון הדבר כאשר המומחה מונה בהסכמת הצדדים, והצדדים ויתרו על חקירתו, כפי שהיה במקרה זה. על מעמדו המיוחד של מומחה מטעם בית המשפט, ראו: ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185 (1985); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998); ע"א 5602/03 סגל נ' שכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (31.12.1988). יחד עם זאת, כוח ההכרעה נותר תמיד בידי בית המשפט והוא אשר מחליט בסופו של דבר, על סמך טיעוני הצדדים ובחינת מלוא חומר הראיות, אם לאמץ את חוות הדעת, כולה או מקצתה. אפנה, אפוא, לבחון את הסתייגויות התובעים והנתבעת ביחס לקביעות מומחה ביהמ"ש, אחת לאחת.

רטיבות:

התובעים טענו כי הפתרון הראשון לרטיבות בתקרות הממ"ד, חדר רחצה-הורים וחדר שינה-הורים, שהציע מומחה ביהמ"ש בחוות דעתו, לפיו לאחר תיקון ובדיקת הצפה, יש לבצע תיקוני טיח וצביעה באזורים הרטובים ברצפת המרפסת הפתוחה שבקומה שמעל הדירה, תוך שימוש בחומרים מונעי עובש בעלות כוללת של 2,500 ₪, נוסה בעבר על ידי הנתבעות ללא הצלחה, ולכן אין לאמץ פתרון זה שכן אין ביכולתו להבאי לתיקון הליקוי בפועל. מאחר ומומחה ביהמ"ש לא פירט, לא בחוות דעתו, ולא בתשובותיו לשאלות ההבהרה, מהי עלות הפתרון החלופי שהציע – פירוק הריצוף בכל שטח המרפסת שבקומה שמעל הדירה, חידוש האיטום שמתחת הריצוף, ביצוע בדיקת הצפה וריצוף מחדש, וגם בחוו"ד הנתבעות (שבה הוכחש קיום הרטיבות) אין התייחסות לעלות תיקון זה, יש לאמץ את האמור בחוות דעתם לעניין הרטיבות, ולחייב את הנתבעות לשלם סך של 22,000 ₪ (התובעים העירו בסיכומיהם כי שטח המרפסת שבקומה שמעל הדירה, שאת הריצוף שעליה יש לפרק ולשחזר לאחר איטום מחדש, הוא 60 מ"ר, ולא 55 מ"ר, כמצוין בחוו"ד התובעים, ולכן יש להוסיף לסכום הפיצוי, ככל שייקבע, סך של 2,000 ₪).

במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים בענין הרטיבות סבורני כי אין לסטות מחוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט. ראשית, לא שוכנעתי כי הפתרון שהוצע ע"י המומחה נוסה ע"י הנתבעת ונכשל וגם אם הדבר נכון אין פרוש הדבר שבעל מקצוע אחר לא יוכל לבצע את התיקון כהלכה. המומחה ציין בחוות דעתו כי רק אם הניסיונות שהיו בעבר היו מקצועיים ורציניים ומיצו את כל האפשרויות לפתרון אין טעם לנסות פעם נוספת. שנית, משמונה מומחה מוסכם אין מקום להזקק לחוות הדעת מטעם הצדדים ולכן יש לדחות את נסיונם של התובעים להסתמך על ממצאי חוות דעת המומחה מטעמם. אם סברו התובעים כי תשובות המומחה לשאלות ההבהרה אינן מספקות רשות היתה בידם לבקש את התערבות בית המשפט לשם מתן הוראות מתאימות למומחה שישיב על השאלות או לזמנו לחקירה. ואולם, מקום בו התובעים לא עשו כן, אין מקום בשל כך לחזור לממצאי חוות דעת מומחה התובעים.

בנייה:

התובעים טענו כי ביציאה מן הסלון אל המרפסת קיים מעבר מדורג בהפרש גובה בלתי סביר, המהווה גם מפגע בטיחותי, של 16.5 ס"מ (לפי חוו"ד מומחה ביהמ"ש), הפרש, שלטענתם, עולה על המותר לפי חלק 3 לת"י 1918. לטענתם תקן זה חל התובעים אף על פי שהוא פורסם בחודש אוגוסט 2006, לאחר מסירת הדירה לחזקת התובעים (ביום 17.6.03), שכן ת"י 1752 שפורסם בשנת 1992, מפנה אליו כתקן עתידי, ולאור חלק 1 לת"י 1918 המפנה לחלק 3, שפורסם בשנת 1998. התובעים מודים כי בתוכניות המכר צויין קיומו של מעבר מדורג אולם לא צויין גובהו של סף היציאה למרפסת המתוכנן. התובעים מוסיפים וטוענים כי מומחה ביהמ"ש אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה כי ניתן היה, בתכנון מוקדם, לבצע את ההגבהה במפלס נמוך באופן משמעותי (זאת, אף על פי שקבע בחוות דעתו כי עצם קיום הסף אינו מהווה ליקוי מכיוון שהגבהה בפתח יציאה למרפסת פתוחה, הינה מקובלת), והעריך כי עלויות התיקון שצוינו בחוו"ד התובעים הינן סבירות, יש לפצותם בסכום שהוערך בחוות דעתם בסך של 11,200 ₪.

לאחר שקילת טיעוני התובעים ותשובות המומחה בשאלות ההבהרה, הנני סבורה כי בענין זה יש לסטות מחוות דעת המומחה, אולם לא לכל אורך הדרך כפי שמבקשים התובעים. אינני מקבלת את טענת התובעים כי קיום הסף וגובהו מהווים סטיה מהתקן שכן כפי שציין המומחה, תקן 1918 פורסם רק באוגוסט 2006 , למעלה מארבע שנים לאחר חתימת ההסכם, ולמעלה משלוש שנים לאחר מסירת החזקה, וגם אם אוזכר בתקן הקודם כתקן עתידי אין הדבר הופך את האמור בו לתקן מחייב. גם קביעתו של המומחה כי ההגבהה בפתח היציאה למרפסת פתוחה הינה מקובלת, כאמור, ובגדר הפתרון היעיל והנפוץ ביותר לאיטום הדירה מפני כניסת מים מהמרפסת מקובלת עלי. יחד עם זאת, אני סבורה כי תשובתו של המומחה יש בה משום אישור לטענת התובעים כי הסף, בגובה שבוצע מהווה מפגע בטיחותי (ראה בדומה: ת.א. (שלום-ת"א) 218400/02 נזרי נ' אוניל בניה בע"מ ואח' (12.9.2005), אם כי שם, לשם הדיוק יצויין כי הנתבעים הודו כי הסף תוכנן לגובה נמוך מזה שבוצע בפועל (20 ס"מ)) וניתן היה בתכנון מוקדם, להנמיך את גובהו כך שלמרות קיומו של הסף, שצויין בתוכניות המכר, הוא יהא נמוך יותר ויסכן פחות את העוברים בין הסלון למרפסת.